【一記事で解説】不動産投資の種類と物件選びのコツを分かりやすく解説!!

不動産投資を検討する中でよく、新築・中古やワンルームマンションなどの単語を聞いたことがあると思います。実は不動産投資と言っても、様々な種類の投資方法があるはご存知でしょうか？

今回はたくさん種類のある投資の中から、それぞれのメリットやデメリット、おすすめの判断基準などをご紹介していこうと思います。

代表的な不動産の種類を紹介

代表的な不動産投資の種類として３種類とその他の種類も含めてそれぞれメリット、デメリットに関して説明していこうと思います。

区分マンション（ワンルームマンション）

区分マンション投資とはワンルームマンションとも言われ、今最も流行っている投資の一つとなります。不動産業を行いっている業者のほとんどがこの区分マンションを取り扱っています。一部屋を買うことになるため、比較的低額から始めることができることができ、物件数が多く、建物の管理は管理会社が行ってくれるなど初心者が始めやすい投資となります。

区分マンションのメリットとは

・物件数が多く、比較検討がしやすい。

・物件資金が安いものもあるため、低資金から始めることができる。

・複数持つことができ、リスクの分散が行える。

区分マンションのデメリットとは

・空室になると、無収入になってしまう。（サブリース契約などでリスク分散可能）

・物件が安く、収益性が低い。

・一室のみの購入となるため、物件を自分自身でコントロールができない場合がある。

区分マンションのオススメの選び方

区分マンションには大きく、単身向けとファミリー向けに分類されます。

単身向けとファミリーマンションの違いは多くありますが、一番の違いは値段にあります。単身向けはファミリー向けに比べ、圧倒的に価格が安く、投資効率が高いです。今後の日本情勢を鑑みると、ファミリー向けに比べ、単身向けの方がおすすめになってきます。

区分マンションを選ぶポイントとして

を確認する必要があります。

マンション管理は行き届いているか

多くの方は住むときに汚いマンションよりは綺麗なマンションの方がいいと思うでしょう。

マンション管理が行き届いているかどうかというのは、価格だけでなく、住む住人の属性にもよります。設備が行き届いていないマンションは賃金を滞納したりする問題を起こす住人が多い傾向にあります。マンションを内見する際にエントランスや、マンション周辺の環境整備がしっかり行えているか、細かくチェックをするようにしましょう。

立地はどうなのか？

マンションに住む際は、物件の周辺環境や、立地も大きく関係しています。立地面では多くの電車の本数が発車し、多くの路線が乗り入れできる駅周辺のマンションの需要が高くなる傾向にあります。また単身向けであれば、近くにコンビニエンスストアがあるかなど、利便性が重要になってきます。

修繕に関しての履歴はあるか、積立金はあるか？

マンションに大規模の修繕はつきものになってきます。マンションの老朽化に伴い修繕するところは多くなってきます。まずは築年数が上がっていれば修繕履歴があるかどうかを確認しましょう。最近であれば築10年から15年くらいで最初の修繕を行う傾向にあります。そのため、マンション購入を行う際は修繕を行った直後の物であれば修繕費がかからなくなり狙い目となります。

また入居者は毎月積立修繕金という物を家賃とは別に管理組合に納めてます。そのため、管理組合がしっかり機能しているか、マンションの大規模な修繕予定があるかなども管理組合にしっかりと確認をしておきましょう。

一棟投資（マンション投資）

一棟投資とは、マンション、アパート全体を購入し、建物ごと経営する方法となります。
ワンルームマンション投資と違い、土地からマンションを購入するため、建物の修繕や建て替えなど大きな意思決定を一人で判断することができます。

しかし、とても高額の購入となるため、リスクも大きなものになってきます。立地条件によって入居率が変わってくるため、初心者にはハードルが高い物件になります。短期のキャッシュフローはいいものですが、長期の運用ではデメリットが増えていき、ハイリスク・ハイリターンな投資となります。

一棟投資のメリットとは

・複数の部屋があるため、収入が０となることが少ない。

・利回りが高く、キャッシュフローがいい。

・土地ごと購入するため、資産価値が高い。

・運用の自由度が高い。

一棟投資のデメリットとは

・高額な物件となるため、多額の資金が必要となる。

・リスク分散がしにくく、失敗したときのリスクが高い。

・買い手が見つかりにくい。

・建物全体の管理をするため、維持管理にも膨大な経費がかかる。

一棟投資のオススメの選び方。

一棟投資の選び方としては、

をしっかりと確認しましょう。

立地条件

・一棟投資に関しても、まず重要になってくるのは立地条件になります。立地条件は近くにスーパーなどがあり買い物はしやすいかなど、入居者の目線の立場に立ち、考えることが重要です。また将来性はあるか、人口流入はどうなっていくかを調べておくことも重要です。

建物・設備の充実度

建物の設備が整っているのかどうかは、入居者が入るかどうかの大きなポイントになってきます。オートロックがついていれば女性には安心になりますし、例えば、オートロック付きのマンションにであれば、多少高くても住みたいという女性は多くいます。そのため、設備は整えられているか、周辺の清潔感はあるかなどが重要なポイントになってきます。

管理会社はしっかりとしているか

さらに重要となってくるのは管理会社です。管理会社は、入居者の募集やトラブルの対応なども行うため、しっかりと選んでいかなければなりません。ポイントとしては、物件のあるエリアに強みがあるか、入居者の募集をしっかりとこなっているかなどを項目として見ていきましょう。

戸建て投資

戸建て投資とは名前の通り、戸建てを購入し入居者に貸すことで家賃収入を得る方法です。

主にはファミリーなどをターゲットとするため、一度入居者が住めば長期的な収入が安定する確率が高まります。

また、戸建ては投資を目的とした、価格設定になっていないため、高い利回りを期待できますが、リフォームなどで費用がかさむ場合もあるので注意も必要です。

戸建て投資のメリットとは

・高い利回りを得られる可能性が高い。

・入居者が決まれば長期的な収入が期待できる

・土地と建物を持つため資産価値を維持できる

・将来的に自分で住むことも可能

戸建て投資のデメリットとは

・条件が悪いと空室期間が長くなる可能性がある

・所有までに時間と手間を要する

・維持管理費が区分に比べて高くなる

戸建て投資のオススメの選び方

戸建て投資の選び方としては

が重要となります。

築年数は35年以内の物を

戸建て投資の基本は築年数がある程度立った物を運用し収益をあげることです。しかし一般的な建物の耐久年数は50年と言われており、その年数も考慮し、賃貸収益が後どれくらいの期間になるのかを計算しましょう。また耐久性に関しては新耐震基準が適用された物件を選ぶことも重要となるため、古くても35年以内の物を選ぶといいでしょう。

立地面はどうか？

不動産投資に関しては入居者が入り家賃収入を取ることが目的となってきます。そのため人口の少ない場所で戸建てを購入する事はお勧めしません。不便な土地では空室リスクが大幅に高まります。少なくとも5万人以上、できれば10万人以上の市街化区域の街で探すといいでしょう。

また戸建ての入居者はファミリー層がメインになるため、学校が近くにあるのかが重要になってきます。学校が半径2kmであれば理想的な場所になります。そのほか、病院は近くにあるか、スーパーが近くにあるかなど生活に直結するものが近くにあるのかが重要になってきますので確認をしておくといいでしょう。

建物に傾きがないか、地盤は脆弱じゃないか？

建物の傾きや、シロアリがいるかなどの重大な傷などはしっかりとチェックをしておきましょう。建物の傾きやシロアリがいると、修復の難易度が大幅に上がってしまいます。建物の傾くに関してはビー玉などを転がすとわかりやすく、雨漏りなどは天井に跡が残っているのでチェックをしていきましょう。

特に建物が傾いている物件や、地盤が脆弱な場所は絶対にNGです。

その他投資（駐車場、シェアハウス）

シェアハウス

１件の住宅を複数人で共有して生活をするシェアハウスが流行ってきています。

シェアハウスは1件の住宅と複数人が契約を行うため、収益性が高く、高い利回りを期待できるところにあります。また全ての人が退室することは考えにくいため、空室リスクを抑えることがメリットとして挙げられます。

デメリットとしては、入居者の流動が早いと言われているので、賃貸管理が大変なところが挙げられます。管理会社に任せることもできますが、区分マンションなどに比べ管理費が高いことが挙げられます。

駐車場

駐車場として貸し出す方法になります。

初期費用も少なく、ランニングコストもほとんどかからないため、ご自身で土地を持っている方などには始めやすい投資になるかと思います。

初期費用が少ないため、うまくいかなかった場合にも損害は少なく済みます。

デメリットとして、立地面に左右されるため、条件によって収益が上げられないことが挙げられます。また固定資産税などの軽減税率の対象にならないことなど、税率面の優遇が少ないことなども挙げられます。

その他投資のオススメの選び方

その他の投資では基本的には資金が少なく、月々の固定費があまりかからないことがメリットとして上げられると思います。駐車場などに関しても人口に多い場所、観光地などの需要の高い場所を選定することが大事なってくるでしょう。そのため、立地面の選定を行っていく必要があります。人の流れや、需要を見ながら選んでいきましょう。

不動産投資を始めるならどれがいいの？

不動産投資の種類について、まとめてきましたがその中でも初めて不動産投資を行うのであれば、物件価格が比較的安く、利回りの期待できる区分マンション投資がいいでしょう。

区分マンションに関しては物件数も多く、土地を選ぶ際の選択肢も多くあります。

土地の選定や、物件の精査に関しては不動産セミナーや、みなさん自身で勉強をしていく必要があります。物件の精査や土地の選定などについては弊社で無料のカウンセリングも行っていますのでご相談ください

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新築と中古の違いは何？

物件の種類と同時に把握をしておかなければいけないのは新築と中古の物件についてです。それぞれの特徴について見ていきましょう。

新築物件の特徴

新築物件というのは物件ができてから、まだ一度も人が住んでいない物件のことを言います。新築物件は設備などは売主が選ぶ形になるものが多く、最新の設備が整っていることが多いです。さらに建築中の物件になれば御自身で間取りをいくつかのパターンから選ぶことができます

新築物件のメリット

・建物が新しく設備が整ってる。

・10年ほどは修繕費がほとんどかからない。

・税制面での優遇が大きい

・瑕疵（かし）担保責任がある。

新築物件のデメリット

・価格が割高となる

・販売される場所が限られる

・建築途中での販売が多く、実際の景観や完成後のイメージが掴みづらい

・購入後の資産価値が大きく下がる

中古物件の特徴

中古物件は新築物件から一人でも人が入り、退去された物件になります。現在日本にある投資用不動産の多くは中古物件になります。

中古物件のメリット

・価格が新築物件に比べ割安になる。

・実物の物件をみて判断できる

・立地の選択肢が多くある

・複数所有で分散投資が可能

中古物件のデメリット

・修繕コストが高くなる

・自己資金を持ち出す必要がある

・表面利回りと実質利回りの差が出やすい

不動産投資を始めるなら、新築と中古どちらがいいの？

新築と中古に関しては初めて始めるのであれば、中古がおすすめとなります。新築物件もフルローンで不動産を購入でき、節税効果も高いメリットはありますが、価格が高額なため、利回りが少なく、価格変動が大きい面もあるため、初めての不動産投資ならば、中古不動産が手を出しやすいかと思います。しかし、それぞれ長所・短所があり、一人一人の状況に合わせて判断をしていく事が大事となります。しっかりとメリット・デメリットを把握し選定していくことが大事になります。不動産投資を検討する際は当社の無料相談にて気軽にお聞きください。

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オススメの不動産の選び方　総括

今回は不動産投資の種類と、新築・中古についてをまとめて見ました。最後にまとめとして、物件を選ぶ際に重要な項目をもう一度整理しようかと思います。物件を選ぶ際に共通して見なければいけない項目は

・立地条件

・マンションの管理

の２つのポイントです。

立地条件に関しては、入居率や月々のキャッシュフロー、将来的な物件価値にも影響がある非常に重要な項目になるので、しっかりと確認をしておく必要があります。また、立地に関しては、地方か都会かを選択する必要があります。

地方と都会のメリットデメリットは簡単にまとめてあるのでご参考にしてください。

 

マンション管理に関しては入居率、入居者の属性にも関わり、マンション投資を行っていく上でのパートナーになるような存在です。そのため、しっかりと判断をしていかなければいけないポイントとなります。

この２つのポイントはいずれの物件に関してもみていかなければいけないポイントとなるのでしっかりと精査をしていきましょう。

 

まとめ

いかがでしたでしょうか？不動産投資に関して少しでも知識を深めていただければ幸いです。不動産投資では気にしなければならないポイントがたくさんあるのも事実ですが、同時にしっかりとした物を選べば生涯に渡っての資産を確保築くことができます。今回の記事でわからないこと、不動産投資に関して聞きたいことがある場合はお気軽にご相談ください。

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